物件探し

物件を用意する

宿泊に適した物件。住宅を用意します。
住宅として必要なものは、寝室、バス、トイレ。
住宅宿泊事業法ではキッチン。
旅館業法ではキッチンはなくても問題ありません。

旅館業許可がでる物件

所有しているか、所有者から旅館の許諾を得ている物件。
賃貸契約では、用途は旅館業として契約。消費税、固定資産税注意。
転貸契約は、旅館業では不要。
公道から施設までの通路にも許諾があること。
自治体によっては、エレベーターを分ける、玄関を分けるなど規制があるので注意。
東京では４ｍ幅の公道に４ｍ以上敷地が接していないといけないなど、自治体により制限あり。（東京都安全条例）

用途地域が、旅館業の営業がみとめられている地域であること。住宅専用地域や工業専用地域では許可されない。
文教地区に指定されていると、許可されない。都市部では多いので注意。
特別開発地区（田園調布など）も許可されない。役所でよく調べないとあとで許可出ないことになります。

建築基準法では、住宅から旅館への用途変更がひつようですが、200平米以下は建築確認申請不要なので、転用可能です。3階建ての竪穴区画は、そもそも耐火が必要ないので、耐火区画にする必要がなく、防煙であればいいので３ｍｍ以上の厚さの板であればＯＫです。自治体の資料では不可と誤って表示されている場合も多いので、折衝してみてください。常時閉の解釈とか、自動閉鎖装置の解釈とか。保健所ではなく建築課の解釈が優先になります。建築基準法の適合判定は、建築士がおこなうものと誤解している保健所が多いです。法的には、建築基準法適合判定士しか行ってはいけません。

消防法では、自動火災報知設備、誘導灯、などが場合により必要です。最初からついていれば、開始届だけで始められます。提出書類多いですね。13枚ぐらい。1枚3万円で消防設備士が作成してくれますが、自分で書けばタダです。規模によっては、スプリンクラーや屋内消火栓など、高額な設備が必要になります。一部屋だけとか小規模だと免除規定もあります。
工事も自分でできるもの、電気工事士の資格が必要なものなどあります。

物件でできるかどうかわからないときはご相談ください。

 

住宅宿泊事業法で届け出がだせる物件

住宅であることが必要です。住宅とは自分が住んでいるか、賃貸に出していること。バス、トイレ、台所があることです。

自治体によっては、営業できる期間を制限している場合があるので、所轄の保健所に確認しましょう。土日のみとか、年間100日までとか。

多くの規制は、外国人客がうるさくて近所に迷惑がかかるというイメージから出ています。コロナで外国人が来なくなると、日本人客が騒いで保健所に苦情が殺到するということが起こっています。

管理組合のある集合住宅（マンション）では、管理組合の承認が必要です。ほぼ出ませんが。

賃貸の場合は、「転貸可」の契約が必要です。

相談は物件を買う前に

よくあることですが、物件をかってから、なんとかしてくださいという相談が多いです。用途地域など、どうにもできないこともありますので、相談するならぜひとも物件を買う前にしてください。

物件勾配前の相談はこちら。

物件の探し方

物件を新たに購買、賃貸で取得する場合にはいくつか方法があります

不動産屋　民泊紹介業社

不動産屋サイトを丹念に見ていくと稀に、民泊可物件があります。
民泊紹介業者は毎日数件紹介があります。
不動産屋さんと仲良くなって、いい物件があれば先に紹介してもらえるといいですね。

事業譲渡

民泊を廃業するかたから、事業を譲り受けます。すでに許可を取っていると開業の手間を少なくすることができます。物件費用のほかに、事業譲渡金が必要になります。